Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z szeregiem następstw z punktu widzenia prawa. W szczególności pojawia się konieczność rozliczenia dokonanej transakcji z fiskusem. Podpowiadamy, jak należy tego dokonać i ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości.

Powstanie obowiązku podatkowego

Transakcja sprzedaży nieruchomości, mieszkania czy domu, skutkuje zarobkiem dla podatnika. Dotyczy to sprzedaży:

• nieruchomości,
• części nieruchomości oraz udziału w nieruchomości,
• poprzez zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
• domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Sprzedawca odnotowuje w ten sposób przychód, a na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym  od osób fizycznych wymaga on odpowiedniego rozliczenia. Zmiany w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości wynikły z przyjęcia nowych regulacji prawnych z początkiem 2019 roku. Potocznie taki podatek nazywany jest podatkiem od wzbogacenia. 

Podatek po sprzedaży nieruchomości – ile wynosi?

Przepisy w obowiązującym brzmieniu określają, że podatek od nieruchomości wynikający z jej sprzedaży wynosi 19%. Trzeba dodać, że jest on liczony od wysokości dochodu, co oznacza że nie należy go liczyć od ceny sprzedaży nieruchomości. Obliczenia wysokości podatku należy poprzedzić ustaleniem:

• dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, a to przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu,
• dochodu wolnego od podatku, czyli dochodu pomnożonego przez wydatki na cele mieszkaniowe oraz podzielonego przez przychód z odpłatnego zbycia.

Tutaj kosztem uzyskania przychodu może być np. zakup nieruchomości. Jeśli cena sprzedaży przekroczy cenę kosztu zakupu, to podatek zostanie nałożony tylko od nadwyżki. Jako dodatkowe koszty mogą zostać uznane ponadto wydatki związane z transakcją sprzedaży, czyli:

• prowizja dla pośrednika,
• koszty wobec notariusza,
• wydatki związane z remontem przed sprzedażą mieszkania.

Przykładowo, jeśli nieruchomość, którą nabyliśmy za 400 tys. zł sprzedamy za 350 tys. zł, to nasz przychód wynosi 50 tys. Podatek należy liczyć w tym przypadku wyłącznie od przychodu i wyniesie on 9,5 tys. zł. Jeszcze inny przykład to sprzedaż nieruchomości za 250 tys. zł zakupionej dwa lata wcześniej za cenę 200 tys. zł. Tutaj doliczmy koszty związane z zakupem nieruchomości w kwocie 10 tys. obejmujące taksę notarialną, podatek od czynności cywilno-prawnych oraz prowizję pośrednika. Podstawę opodatkowania stanowi więc przychód 40 tys. zł, co daje 7,6 tys. zł należnego podatku. Gdyby uwzględnić tutaj jeszcze koszty remontu łazienki udokumentowane fakturami w wysokości 12 tys. zł, podatek zostałby pomniejszony do kwoty 5320 zł. 

Zobacz także: Podatek od darowizny, podstawowe zasady

Podatek od nieruchomości po jej sprzedaży – jak rozliczyć PIT-39?

Odpłatne zbycie nieruchomości trzeba rozliczyć w odpowiednim czasie. Podatek od nieruchomości sprzedanej  w roku 2019 należy rozliczyć dopiero po zakończeniu roku, czyli najpóźniej do 30 kwietnia 2020 roku. Należy tego dokonać na druku PIT-39. Przyjmuje się, że za datę zbycia nieruchomości uznaje się datę podpisania aktu notarialnego. Do dochodu z transakcji sprzedaży nieruchomości nie należy wliczać dochodów osiągniętych z innych źródeł. Co ważne, w PIT-39 wykazujemy zarówno przychód ze sprzedaży, jak i przychód objęty zwolnieniem, jeśli podatnikowi przysługuje ulga podatkowa. O takiej uldze możemy mówić w momencie, gdy sprzedający nieruchomość zdecyduje się przeznaczyć przychód na własne cele mieszkaniowe, czyli zakup np.:

• budynku mieszkalnego lub udziału w nim,
• lokalu mieszkalnego lub udziału w nim,
• gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu przeznaczonego na budowę budynku mieszkalnego, także z rozpoczętą budową,
• innego gruntu, pod warunkiem, że jego przeznaczenie zostanie zmienione na budowę budynku mieszkalnego. 

W przypadku przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości po 1. stycznia 2019 roku realizacja celu mieszkaniowego powinna nastąpić w okresie maksymalnie 3 lat liczonym od 1. stycznia roku następującego po roku sprzedaży nieruchomości.